來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
本報(bào)記者 吳曉璐
3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）；同日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（簡(jiǎn)稱《申報(bào)推薦通知》），兩個(gè)文件同時(shí)提出，“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”
速覽五大要點(diǎn)：
1、拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型。研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
2、分類調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。
3、優(yōu)化審核注冊(cè)流程。發(fā)改委自項(xiàng)目正式受理之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)完成省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送、委托咨詢?cè)u(píng)估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會(huì)簽、向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目的相關(guān)工作。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題一次匯總成書面反饋意見(jiàn)，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
4、注重市場(chǎng)體系建設(shè)。推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化，擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍，適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。
5、堅(jiān)持規(guī)范和發(fā)展并重，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
已上市REITs25只
募資超過(guò)800億元
2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過(guò)800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場(chǎng)規(guī)律、又適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路。
2022年以來(lái)，證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委落實(shí)國(guó)辦發(fā)19號(hào)文要求，加快推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，并從市場(chǎng)培育、項(xiàng)目推薦、審核注冊(cè)、監(jiān)管資源配置和完善配套政策等方面提出10條措施。
拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型
完善審核注冊(cè)機(jī)制
此次《通知》共提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
一是，加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。
拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。
分類調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)。加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地。
擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍。支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。完善做市機(jī)制，適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。
二是，完善審核注冊(cè)機(jī)制，提高制度化規(guī)范化透明化水平。包括完善審核注冊(cè)機(jī)制，優(yōu)化審核注冊(cè)流程，明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。
《通知》提出，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程，提高審核注冊(cè)工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題一次匯總成書面反饋意見(jiàn)，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時(shí)，建立常態(tài)化會(huì)商機(jī)制，著力解決“新類型”項(xiàng)目面臨的重大疑難和無(wú)先例問(wèn)題。
完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價(jià)定價(jià)機(jī)制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售行為。制定臨時(shí)信息披露指引，強(qiáng)化重大事項(xiàng)披露要求。
此外，《申報(bào)推薦通知》提出，規(guī)范項(xiàng)目申報(bào)受理流程。省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)材料進(jìn)行初步審核，對(duì)基本符合條件的項(xiàng)目應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)正式受理；對(duì)明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內(nèi)作出回復(fù)。
加快做好項(xiàng)目推薦。自項(xiàng)目正式受理之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)完成省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送、委托咨詢?cè)u(píng)估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會(huì)簽、向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目的相關(guān)工作。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等根據(jù)要求補(bǔ)充、修改項(xiàng)目材料的時(shí)間不計(jì)算在上述時(shí)間內(nèi)。
三是堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，突出以“管資產(chǎn)”為核心，構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。
四是凝聚各方合力，完善重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及各類問(wèn)題，推動(dòng)完善配套政策，抓緊推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法。
《通知》提出，推動(dòng)完善配套政策。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會(huì)計(jì)處理方式和稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，助力市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，及時(shí)總結(jié)REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，抓緊推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法。
證監(jiān)會(huì)表示，下一步將會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等有關(guān)部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用，走好中國(guó)特色REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
責(zé)任編輯：劉萬(wàn)里 SF014