3月24日，證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
發(fā)改委同步發(fā)布了REITs項目申報推薦工作的通知，明確了時間申報等要求。
來看關(guān)鍵內(nèi)容：
1、 研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
2、 項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
3、 申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
4、 首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
5、 推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。鼓勵運營業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。加快推動首批擴(kuò)募REITs項目落地，完善擴(kuò)募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴(kuò)募項目發(fā)行上市。
6、 支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點。
7、 健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務(wù)。適時推出REITs實時指數(shù)。
8、 進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
9、 健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價定價機制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規(guī)范治理機制的權(quán)責(zé)條款，完善REITs治理結(jié)構(gòu)。
10、 建立健全包括項目盡調(diào)、發(fā)行定價、信息披露、資產(chǎn)運營管理、二級市場交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。
服務(wù)實體經(jīng)濟(jì) 拓寬試點資產(chǎn)類型
《通知》拓寬試點資產(chǎn)類型。貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，優(yōu)化政策措施，充分發(fā)揮消費的基礎(chǔ)作用，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
同時，分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
《通知》明確推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。按照市場化法治化原則，鼓勵運營業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。加快推動首批擴(kuò)募REITs項目落地，完善擴(kuò)募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴(kuò)募項目發(fā)行上市。擴(kuò)大市場參與主體范圍。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點，允許符合條件的機構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項目儲備和運營管理優(yōu)勢，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
此外，還加強二級市場建設(shè)。健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務(wù)。適時推出REITs實時指數(shù)。
完善審核注冊機制 反饋意見僅發(fā)一次
《通知》明確建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊工作機制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。堅持開門辦審核，定期開展市場機構(gòu)座談會，傳遞監(jiān)管工作理念。
并強化了大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。總結(jié)試點經(jīng)驗，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等實踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核和信息披露要點，對項目質(zhì)量從嚴(yán)要求，并以適當(dāng)方式向市場公開，加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時，建立常態(tài)化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題，并通過培訓(xùn)、典型案例分享等方式向市場公開，加快試點項目進(jìn)展，引導(dǎo)市場規(guī)范發(fā)展。完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價定價機制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規(guī)范治理機制的權(quán)責(zé)條款，完善REITs治理結(jié)構(gòu)。
全鏈條監(jiān)管促進(jìn)市場平穩(wěn)運行
《通知》構(gòu)建了全鏈條監(jiān)管機制。遵循REITs特點規(guī)律和風(fēng)險特征，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調(diào)、發(fā)行定價、信息披露、資產(chǎn)運營管理、二級市場交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。突出以“管資產(chǎn)”為核心，按照實質(zhì)重于形式的原則，加強對基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運營管理的穿透監(jiān)管。
并要求證監(jiān)局、證券交易所、證券業(yè)協(xié)會和基金業(yè)協(xié)會等單位應(yīng)當(dāng)各司其職，協(xié)同配合，形成監(jiān)管合力。壓實基金管理人的主動管理責(zé)任，督促基金管理人、基金托管人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人、外部運營管理機構(gòu)、財務(wù)顧問、證券基金服務(wù)機構(gòu)等參與方依法履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。
發(fā)改委明確REITs項目申報工作
發(fā)改委同步發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（以下簡稱《推薦工作》），明確要合理把握項目發(fā)行條件，切實提高申報推薦效率，充分發(fā)揮專家和專業(yè)機構(gòu)作用，用好回收資金促進(jìn)有效投資，切實加強運營管理。
《推薦工作》要求項目前期培育階段結(jié)束、基本符合申報條件后，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按發(fā)改投資文件等要求，向有關(guān)省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目應(yīng)于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。
項目受理后，發(fā)改委、省級發(fā)展改革委將明確專人對接，優(yōu)化工作流程，加快工作進(jìn)度，共同開展項目判斷。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時將符合條件的項目申報文件和相關(guān)材料報送發(fā)改委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門的有關(guān)事項已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，省級發(fā)展改革委向發(fā)改委報送項目申報文件時不宜再重復(fù)會簽。
中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送發(fā)改委，也可通過省級發(fā)展改革委報送。直接報送的，發(fā)改委及時對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。
另外，《推薦工作》明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴(kuò)建項目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件，影響企業(yè)按照市場化原則依法合規(guī)使用回收資金。
同時，加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金的投資進(jìn)度，盡快形成投資良性循環(huán)，更好支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項目（含首次發(fā)行與新購入項目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。凈回收資金使用進(jìn)度明顯不符預(yù)期的，應(yīng)審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的，應(yīng)按要求向有關(guān)省級發(fā)展改革委備案并說明情況。為確保回收資金盡快用于項目投資、有效支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)于每季度結(jié)束后5個工作日內(nèi)向發(fā)改委投資司直接報送回收資金使用情況，同步抄送再投資項目涉及的省級發(fā)展改革委。如回收資金使用進(jìn)度不及預(yù)期，發(fā)改委將及時提醒有關(guān)項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）；確有必要時，將提請有關(guān)省級發(fā)展改革委約談項目單位，了解具體情況，提出整改建議。
已上市REITs25只 募集資金超過800億
2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場認(rèn)可度較高，運行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律、又適應(yīng)中國國情的REITs發(fā)展之路。
證監(jiān)會表示，下一步將會同國家發(fā)展改革委等有關(guān)部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國特色現(xiàn)代資本市場，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實體企業(yè)杠桿率的重要作用，走好中國特色REITs市場發(fā)展之路，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
責(zé)編：萬健祎