觀點網 這可能是近年來住宅市場表現最佳的一個季度。
疫情防控全面放開、房地產業支柱地位重申、降首付、調控松綁……樓市回暖成為共識。
正常的房屋交易需求釋放、因疫情壓制的購房需求集中釋放、一部分購房者擔心房價上漲而提前入市，三種因素疊加，使得年初市場迅速反彈。
在這種活躍的環境中，2023年一季度，貝殼實現總交易額（GTV）達9715億元，凈收入203億元，GAPP凈利潤27.5億元，NON-GAAP凈利潤35.61億元。
貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東表示：“我們很高興看見，中國房地產市場隨著宏觀經濟情況改善而出現明顯反彈。”
“在2023年第一季度市場復蘇期間，我們的存量房及新房業務總交易額增幅大幅跑贏市場。ACN的獨特優勢、在不論順境還是逆境中對服務者的一貫支持以及我們向高質量增長轉型的努力，共同支持了我們出色的表現。”
搶收市場
一季度，貝殼總交易額（GTV）為9715億元，同比增長65.8%，凈收入為203億元，同比增長61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤達27.5億元。
“市場的超預期復蘇，我們的高效作業能力、穩定的貨幣化率以及家裝業務的有機增長，支持我們第一季度凈收入達到人民幣203億元，同比上漲61.6%，超出了我們的業績指引上限和市場的一致預期。”貝殼執行董事兼首席財務官徐濤在一季度業績會上表示。
數據顯示，第一季度貝殼存量房業務GTV達6643億元，同比增長77.6%；新房業務GTV達2779億元，同比增長44.2%；家裝家居業務GTV達27億元，可比口徑同比增長108%。
積壓需求一次性釋放結束和季節性的影響下，進入三月，市場交易量從極高狀態開始回歸。但在年初市場回彈時，貝殼搶收市場復蘇和季節性紅利，使得實效交易規模大幅超越市場表示。
基于貝殼與鏈家積累的銷售去化能力、二手房客源優勢和更強的一二手作業聯動，以及對于此輪率先恢復的一二線城市新房市場的集中布局，貝殼在今年第一季度的新房業務凈收入同比增長42.2%至84億元。這其中，國央企開發商傭金收入占比進一步提升至46%。
家裝業務方面，一二賽道進一步協同，第一季度實現合同額27億元，可比口徑下同比增長108.2%。一季度家裝家居凈收入為14億元，可比口徑價同比增長54.3%。新興業務及其他的凈收入同比增長222.1%至13億元，主要由于省心租業務和金融業務收入的增加。
盈利方面，一季度貝殼經營利潤為29.78億元，上年同期為經營虧損9.18億元。經營利潤率從2022年同期的-7.3%上升到14.7%。一季度凈利潤為27.5億元，2022年同期為凈虧損6.2億元，2021年一季度為10.59億元。
徐濤表示：“我們更精簡的成本及費用結構也使得單季度盈利能力得到明顯提升，毛利率及經營利潤率實現于紐約證券交易所上市以來新高。”
隨著存量房業務收入規模大幅提升、固定人工成本的同比下降和變動成本占收入比的相對穩定。存量房貢獻利潤率在一季度達到了49%，同比提升了11.3個百分點，環比提升了11.9個百分點。
新房業務得益于高盈利項目占比上升，相對精簡的人員結構，一季度新房的貢獻利潤率也進一步提升至了27%，同比提升了8.8個百分點。
費用端，第一季度大口徑運營費用總額同比增長7.5%至34億元，其中由于圣都的并表和家裝家具業務的發展，銷售和市場費用為12.94億元，同比增長50.3%。一般及行政費用同比增長6.1%至16.21億元，主要由于期權費用的增加。
截至2023年3月31日，貝殼的現金及現金等價物、限制性現金和短期投資合計人民幣666億元，包含在長期投資項目里的理財類余額為人民幣187億元。一季度經營性現金凈流入為人民幣76億元，連續六個季度實現了正向經營性現金流。
一季度，貝殼新房回款88.4億元，連續七個季度超過新房收入，新房應收賬款周轉天數縮短至59天，環比縮短五天，同比縮短93天。
管理層在一季度業績會上表示，預計2023年第二季度營業收入在人民幣185億元至190億元之間，較2022年同期增長約34.3%-37.9%。
復蘇節奏
“我們不喜歡過熱的市場，但也不懼怕過冷的市場，我們最喜歡房住不炒下供需平衡的市場，最能支持我們的價值彰顯和可持續的發展。”徐濤在業績會上這樣說道。
過去三個季度，連續的中性、極差以及極好的市場，市場中的每一位都有參與。如彭永東所說：“我們的業務特點也決定了我們的成長，不能用很高頻的數據去看，要用三年的維度去看。”
“持續的成長不是擴張，不是規模，是從客戶出發的，滿足更多未被滿足的需求。過去我們發起的透明交易、真房源、交易不成傭金全退、交易安全保障等等，都是基于居住領域哪些需求沒有被滿足。好的思維原點志愿去實現他們，需要所謀者大，需要大的愿景。”
站在今天這個時點看，在居住領域里，客戶的需求還遠遠未被滿足。客戶對更好的居住體驗的需求，包括對房屋這個產品本身的品質需求，對家裝家居領域產品和品質服務的需求，對更好的租住體驗的需求，都遠遠沒有被滿足。“這些需求非常真實，也會為我們未來帶來巨大的空間。”
2021年末提出“一體兩翼”以來，貝殼圍繞該戰略的進一步投入和建設仍在持續。
管理層在一季度業績會上表示，新房業務方面，將繼續嚴守管理底線。在平衡業務、財務健康度和風險的角度下，根據市場情況，適當拓展無風險的規模增長。
同時，將視市場復蘇的節奏，對銷售和市場費用做合理適當的投入，也將堅定不移的對前沿信息技術應用進行投入。
二手房方面，持續通過房源聚焦提升業務效率，精細化運營不同區域，持續提升門店與經紀人的效率。
對于家裝、家居和貝殼租房兩翼業務，徐濤稱：“我們雖然不追求短期所能達成的快速的規模擴張。但希望今年能在重點城市層面跑通優異模型，樹立標桿，推廣成功經驗。”
“同時，我們更希望也會更堅定的投入能夠幫助長期能力建設的事情，包括產品能力的打造、供應鏈的建設和服務品質的提升，不斷提升服務的專業能力，提高消費者的滿意度。”
據了解，家裝家居業務伴隨房地產市場的回暖，一季度實現合同額27億元，可比口徑同比增長108%。其中，通過一賽道合作貢獻占比超過40%，北京等頭部城市的單體經營能力持續提升，新拓城市逐步起航。同時，貝殼提升服務承諾的履約能力和履約質量，以贏得更多消費者的認可。
另一方面，截至一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套；其中，分散式租賃住房管理服務“省心租”在管房源規模突破9萬套。
盡管2022年曾陷入裁員風波，但在今年第一季度，貝殼的人、店扭轉下降趨勢，活躍門店數環比增加約6%至超過3.96萬家，活躍經紀人數環比增加高達18%，達41.15萬人。
彭永東在業績會上表示：“未來十年的發展主線，我們判斷將會是以品質為核心達成效率的增長。這是一條我們非常確定的難而正確的路。品質上去了，客戶的體驗就會好，效率上去了，經紀人就會贏，經紀人贏，門店、品牌、平臺和行業就都會成功。”
他解釋道，在門店側，大店是未來的必然趨勢。大店能夠讓店東和經紀人的收入有更大的提升空間，同時大店也會讓經營門檻提升。
服務者端，居住服務業是以人、店為核心來運轉的，最重要的就是人，未來服務者個人價值走高是必然的趨勢。
“行業實踐和技術應用的結合是驅動組織不斷成長的底層動力，AIGC等等新技術的涌現也一定會幫助行業大幅提效，讓優秀的服務者變得更加有價值。”
在貝殼發布一季度業績之后，高盛表示，維持貝殼-W“買入”評級，將目標價由68港元升至70港元。
高盛指出，貝殼第一季度業績強勁，總交易額同比增長66%，較該行和市場預期數據分別高10%和12%。總收入同比增長62%，達到203億元，較該行和市場預期數據分別高7%和9%。凈利潤35.6億人民幣，較該行和市場預期數據分別高65%和74%。
高盛提到，上調公司交易總額及收入預測，以反映更強的市場搶占前景及“兩翼”業務的收入增長，并指在成本控制、效率改善及經營杠桿推動盈利能力改善下，上調毛利率及經調整凈利率預測。
將今年至后年總交易額預測上調5%，收入預測上調2至4%，料全年經調整凈利潤88億人民幣，經調整凈利潤9.3%，并料次季經調整凈利潤為17.5億人民幣，經調整凈利潤9.1%。