觀點網 5月26日，首開股份召開2022年年度股東大會。除現場到會的股東代表外，仍有部分股東是以線上形式參與。
據悉，此次年度股東大會主要審議了《公司2022年度財務決算報告》《公司2022年度董事會工作報告》《公司2022年度監事會工作報告》《公司2022年年度報告及摘要》《公司2022年度利潤分配預案》等共計14項議案。
當天稍晚時候，首開股份發布的2022年年度股東大會決議公告顯示，上述相關議案均獲審議通過。
舊篇
2022年，全國商品房銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%（較2021年減少4.4億平方米）。其中，1-12月住宅銷售面積為11.5億平方米，同比下降26.8%，辦公樓銷售面積同比下降3.3%，商業營業用房銷售面積同比下降8.9%；
全國商品房銷售額為13.3萬億元，同比下降26.7%（較2021年減少4.9萬億元）。其中，1-12月住宅銷售額為11.7萬億元，同比下降28.3%，辦公樓銷售額同比下降3.7%，商業營業用房銷售額同比下降16.1%。
作為市場的參與方，企業終歸難以避開時代的大浪。
2022年，由于竣工面積及銷售規模較2021年下滑，首開股份報告期內營業收入同比下滑29.32%，至479.20億元。財報顯示，首開股份2022年歸母凈利潤錄得虧損4.61億元，扣非歸母凈利潤的虧損達22.69億元。
首開股份全年完成銷售面積318萬平方米，簽約金額870億元，分別完成內部計劃的84%、81%；實現結轉收入金額約467.79億元，結轉面積約184.76萬平方米，報告期末主要在售項目待結轉面積1175.82萬平方米。2023年，公司項目計劃銷售面積369萬平方米，簽約金額880億元。
疫情三年之后，全球經濟形勢遭受巨大挑戰。當前，國內房地產市場也還沒有根本性好轉，近幾年，房地產行業面臨深度調整，發展速度和盈利水平都發生相應變化，大部分企業面臨虧損，首開營收表現下滑，并非個例。
有參加股東會的投資者向觀點新媒體表示，“與行業相比，首開股份還是保證了穩定的發展。這得益于首開一直以來聚焦一線、二線城市，聚焦于經濟發達的地區。”
地產行業“高負債、高杠桿、高周轉”的三高時代已經徹底終結，增量存量協同推進和租購并舉的發展模式逐漸形成。
再者，2022年年度報告顯示，首開股份銷售排名逆境提升。按全口徑統計，該公司全年完成銷售面積318萬平方米，簽約金額870億元，銷售回款1047億元。簽約額在多家第三方銷售排行榜上，名次實現較大提升。
“首開股份的業績排名分兩個方面，權益口徑和全口徑，排名均有所上升。”
觀點指數發布的2022年度房地產企業銷售表現顯示，去年1-12月房地產企業權益銷售金額表現中，首開股份位居榜單第24位；在1-12月房地產企業全口徑銷售金額表現中，首開股份居榜單第21位。
而在上一年度，首開股份分別居權益銷售金額、全口徑銷售金額表現排行榜的第43位、38位。
新賽道
“首開股份主要還是從事房地產業，與行業里的其他企業都面臨相同的問題，但是面對未來也有比較清晰的思路。”
參會投資者向觀點新媒體表示，這主要可以概括為四個方面。
其中包括，聚焦一線和強二線城市，同時在這些城市優選優勢區域和精準地區進行布局。
同時，面對行業企業暴雷及財務困境的情況，加大獨立操盤力度，進行全資項目投資。未來，對合作者的選擇會越來越謹慎，收窄合作面積，加大權益口徑。
“從近期來看，首開股份獨自操盤的項目也取得了不錯成績，4月開盤的首開君禮著項目位于豐臺，位置稱不上絕佳，但開盤首日銷售近30億元。”
上述投資者提到，“合作項目也大多是北京市場上近年難得的快銷項目，也能夠表明首開股份在投資上的精準。”
相關信息顯示，“君禮著”項目地處北京市麗澤金融商務區、總部基地強國科技、豐臺TOD三大產業交圈地帶，今年4月22日，君禮著首開銷售29.7億元，登頂2023年豐臺區新房項目首開銷售金額及去化率TOP1，并問鼎近10年造甲村板塊新房項目首開銷售金額及去化率TOP1。
合作項目方面，2022年，首開聯合金茂打造北京“望京樾”，開盤當日銷售額超50億元，該項目獲得2022年朝陽區商品住宅成交套數、面積、金額TOP1，2023年又榮膺2023年1季度三冠王。此外，首開還與中海合作湖光玖里，與華潤合作幸福里項目。
關于首開股份的未來發展，管理層于股東會上提到了在城市更新方面的一些探索。例如，已在五一期間試營業的首開LONG街，該項目是北京回天地區首條商業步行街，將在6月正式開業。
首開LONG街也是首開打造的城市更新商業街區系列產品首作，總建筑面積達15.4萬平方米，由南北兩區組成，南區以商業為主，北區以產業辦公為主，并打造3.2萬平方米的城市綠洲貫穿整個商街。昌平區2023年政府工作報告中提出“圍繞打造融合消費創新示范區，把恢復和擴大消費擺在優先位置”，其中還特別強調了保障首開LONG街開業運營。
此外，位于北京通州宋莊鎮的小堡村城市更新項目是首開股份的另一處代表作。
根據此前消息，首開股份參與的通州區宋莊鎮小堡村集體土地城市更新項目將于2023年開工建設，2025年建成開業，總投資約9.5億元。
該項目將打造為“蜂糖藝術街區”，是一個集合藝術商街、藝術家工作室、蜂糖美術館、醍醐音樂會堂、國際畫材中心、藝術酒店等功能于一體的藝術特色文化商業街區。
除了在城市更新方面的探索，未來，首開股份也將調整開發持有型物業的比例。
“首開股份會向著開發+運營雙輪驅動，一方面逐步加大輕資產運營，另一方面提升運營能力，提高運營部分的收益。”
據透露，首開股份近年在REITs及保租房、長租公寓方面取得了一些進步，酒店等持有型物業的傳統經營，較疫情前的水平有大幅提升。
“首開股份審慎面對市場，未來將調整在市場中的原有傳統開發商模式，積極參與城市更新，參與傳統物業的升級改造，把首開股份變成開發+運營，從城市更新、養老等新興產業賽道上的嘗試者，逐步變成主營業務板塊。”
在2022年年報中，首開股份也提及，加快轉型發展升級，優化業務發展模式，探索從增量市場轉入存量市場的路徑，積極參與老舊小區改造、城市更新等，探索多元化商業模式和市場化運營機制，拓展發展空間，形成新的盈利模式。
行業的深度調整對于首開股份而言還是有利的，企業并未出現大的風險，保持了自身定力，甚至化解了一些合作企業帶來的風險。在行業中的排名也不斷提升，整體來看，首開股份在行業中還是鞏固了自己的位置。
“下一步，還是繼續發揮國有控股企業的一些優勢，借助國家戰略，發揮國有企業優勢，深度參與城市更新。”參會投資者表示，“可能有些項目正在謀劃中，但暫時不便對外透露。”
進入地產行業的另一個發展階段，首開股份找到了自己的新賽道，至于怎樣出發，怎樣跑得更加穩健，需要來自更多參與方的建議，也需要首開股份的逐步摸索。