華夏時報
本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道
12月16日，中央經濟工作會議召開，會上指出，要有效防范化解重大經濟金融風險，確保房地產市場平穩發展，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險。同日，萬科于深圳鹽田舉行2022年第一次臨時股東大會，審議通過債務融資工具和股權融資相關議案。
萬科董事會主席郁亮在會上表示，房地產行業政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預期。繼2003年，時隔20年房地產行業又被看作支柱行業。市場恢復是一個緩慢而溫和的過程，微光在逐步變成曙光。
政策面向好的力度、廣度超出預期
此次萬科舉行臨時股東大會主要是為了審議兩個議案，分別是《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》和《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》。據了解，上述兩個議案均獲得通過。
其中，值得注意的是，萬科推出債務融資和股權融資議案，與證監會調整優化涉房企五項股權融資措施息息相關。11月以來，房地產行業信貸、債券、股權“三箭齊發”來支持房企融資。
萬科總裁祝九勝在會上表示，政策上給房企融資開了一個窗口，萬科也向股東大會提交了申請股權融資授權的議案，并基于三個方面的考慮。
一是，股權融資是要優化萬科資產結構，同時還要降低融資成本。一個公司要發展下去，既需股權資金，也需要債權資金，這兩者要形成合適比例才能形成比較好的資債結構。從融資成本來看，只有股權性占比提升了以后，負債率才能下來，債權性融資成本也會下去，融資成本會不斷形成一個低走的趨勢。
二是，政策上的窗口體現了監管部門對整個行業的呵護和支持，加上大股東深鐵的支持提議。從根本上考慮，進行股權性融資對公司和股東的長遠利益有利。
三是，目前行業處在底部，曙光已經出現，隱隱約約看到一些機會。這次授權經過股東大會支持表決通過，會在授權范圍內做后續安排。
據悉，在獲得股東大會授權之后，萬科董事會將有權處理股份發行有關事項，包括但不限于配發不超過20%的A股或H股。
“行業很多年沒有發行股票了，現在終于可以發行了。”郁亮表示，現在政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面性超出了預期。今天的政策不止“三支箭”，還有內保外貸這“第四支箭”解決美元債問題。四箭齊發，對行業未來發展注入活力。
同時，郁亮還提及，繼2003年，時隔20年房地產行業又被看作支柱行業。這些毫無疑問對市場都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產企業流動性問題和促進行業健康發展。
據了解，12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國——歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭。劉鶴指出，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。
“我們幾個月前在中期會上說微光，這幾個月下來覺得微光在逐步變成曙光。”郁亮說道。
行業收縮過度，積蓄反彈力量
郁亮曾在今年6月的股東大會上作出判斷：市場恢復是一個緩慢和溫和的過程。
值得一提的是，郁亮在此次臨時股東大會上仍重申了這個觀點，但同時他還指出，“只不過現在來看，溫和的程度比我們預期的還要更溫和一點。比如11月份的銷售回到今年4-5月的水平，這個有點出乎預料的。”
數據顯示，2022年11月，萬科實現合同銷售面積207.4萬平方米，合同銷售金額304.4億元，同比減少29.46%；2022年1—11月，萬科累計實現合同銷售面積2，343.1萬平方米，合同銷售金額3，772.2億元，同比減少33.14%。
祝九勝也在會上承認，在目前市場情況下，經營確實碰到一些壓力，這一輪調整所涉及到的時間的長度、調整的幅度都超越了之前的預期。不過，他表示，“目前我們對實現業績企穩還是有信心的。”
同時，郁亮也指出要看到行業積極的一面，今天行業下降幅度已經有40%，接近腰斬，顯然這是收縮過度了。收縮過度自然會積蓄反彈力量。中國人均住房使用面積僅僅相當于日本1982年的水平，行業總量機會和結構性機會仍存在。
“今天在市場本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路。”郁亮說道。
萬科過去一段時間做了兩件事情：一是保證自己活下去；二是不管市場如何變化，發力做好客戶愿意買單的好產品、好服務。郁亮認為抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。
此外，祝九勝還說道，“未來確實會有一些挑戰和壓力，我們會全力以赴。有三件事要長期堅持：第一是我們要穩健經營，保持一貫的經營風格；第二，我們整個開發業務一定要保持在第一陣營；第三，我們要真正的實現從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重。”
12月17日，合碩機構首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者采訪時表示，對于房企來說，采用多渠道的融資方式相對會更加靈活，而且可以使得短債、長債保持一個更好的均衡。萬科采取的這兩種融資方式，其實是在11月份剛剛“開閘”，之前都是不被獲批和允許的。“開閘放水”后，對于房企融資通道的打開，還是起到一個非常明顯的作用。
國家高端智庫研究員宋丁在12月17日接受《華夏時報》記者采訪時則指出，萬科現在采取多元融資還是非常恰當的。“三支箭”除了信貸融資之外，其他的像股權融資、債券融資，都是些擴張性的融資辦法來加大企業的融資規模，又能確保企業沒有更多的信貸性債務擴張，從而不至于形成短債長投的局面。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧